Waarts Makelaars hanteert vier huurcontract modellen voor de verhuur van zelfstandige woonruimtes:

– Model A: de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd;

– Model B: de huurovereenkomst voor bepaalde tijd met een maximale duur van 24 maanden;

– Model C: de huurovereenkomst op grond van een Diplomatenclausule (verhuurder gaat na afloop van de huurperiode de woning zelf bewonen);

– Model D: verhuur op grond van de Leegstandwet (tijdelijk verhuur van een woning in de periode dat de woning te koop staat).

Als verhuurder is het met gegronde reden(en) mogelijk om de huurovereenkomst op te zeggen. De opzegging dient door middel van een aangetekende brief of een deurwaardersexploot gedaan te worden met vermelding van de reden(en) en opzegtermijn. De opzegtermijn is minimaal 3 maanden met een maximum van 6 maanden, afhankelijk van hoelang de huurder in het gehuurde woning heeft gewoond.  Op de minimum van 3 maanden komt 1 maand bij voor elk jaar dat de huurder de woning heeft bewoond, met een maximum van 6 maanden totaal.

Indien er per contract een minimale eerste huurtermijn afgesproken is, kan hier niet van worden afgeweken. In deze periode is het als verhuurder of huurder niet mogelijk om de huur op te zeggen.

Redenen als verhuurder om de huur op te zeggen:

– Huurder loopt achter met de huurbetalingen;

– Huurder veroorzaakt overlast in de huurwoning;

– Verhuurder wil op grond van de diplomatenclausule de woning zelf bewonen;

– Verhuurder heeft woning zelf nodig;

– Huurder is tegen wijziging huurcontract;

– Bouwplannen op plek van de woning.

De opzegtermijn voor de huurder staat gelijk aan de betalingstermijn. Wordt de huurbetaling per maand voldaan, dan geldt er een opzegtermijn van één kalendermaand. Indien de huur per 2 maanden wordt voldaan, dan geldt er een opzegtermijn van 2 kalendermaanden. Hiervan kan niet bij contract worden afgeweken.

Indien er per contract een minimale eerste huurtermijn afgesproken is, kan hier niet van worden afgeweken. In deze periode is het als verhuurder of huurder niet mogelijk om de huur op te zeggen.

Het is de verhuurder toegestaan om, naast de ter beschikking stelling van de woonruimte, alle vormen van service verleent aan de huurder te benoemen in de huurovereenkomst. Denk hierbij aan de levering van energie, (warm) water, kabeltelevisie, internetdiensten, meubilering, stoffering, etc.

In de servicekosten mogen alleen de werkelijke kosten staan die de verhuurder heeft. Deze kosten worden doorberekend aan de huurder. In geval van VVE-kosten mag alleen dat deel aan de huurder worden belast waar de huurder ook daadwerkelijk zelf gebruik van maakt, zoals lift kosten, schoonmaken algemene ruimtes, glasbewassing, etc.

Woningen met een aanvangshuurprijs (kale huurprijs) van meer dan € 763,47 per maand en minimaal 141 punten mogen in de vrije sector verhuurd worden. Deze woningen zijn geliberaliseerd. Het woningwaarderingsstelsel, ook wel puntenstelsel geheten, is niet van toepassing en de Huurcommissie is niet bevoegd over de huurprijs te oordelen.

Echter behoudt de huurder altijd het recht om binnen zes maanden, na aanvang van de huurovereenkomst, de Huurcommissie te verzoeken te bepalen hoeveel punten de woning waard is. Als de Huurcommissie vaststelt dat de woning minder dan 141 punten waard is, wordt het puntenstelsel toch van toepassing. De huurprijs zal vanaf de aanvang van de huurovereenkomst door de Huurcommissie worden vastgesteld op de bij het puntental behorende huurprijs van de woning.

Er geldt een afwijkende termijn voor een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, Model B. Bij die overeenkomst heeft de huurder tot zes maanden na afloop van de huurovereenkomst de tijd om een procedure bij de Huurcommissie te starten voor de toetsing van de aanvangshuurprijs.

Indien de woning minder dan 141 punten waard is en de huurder verzuimt om binnen de hiervoor bedoelde termijn naar de Huurcommissie te gaan, is de woning voor deze huurder geliberaliseerd, indien de overeengekomen huurprijs boven de liberalisatiegrens ligt.

Als woningeigenaar moet u aan de volgende voorwaarden voldoen om uw woning te verhuren:

– Volgens het puntensysteem berekent u hoeveel huur u maximaal mag vragen.

– Heeft uw woning minder dan 141 punten dan valt uw woning in de sociale sector en moet u zich houden aan de maximale huurprijs, behorende bij het aantal punten. Wilt u in de vrije sector verhuren dan kunt u bijvoorbeeld door energiebesparende maatregelen te treffen veel punten krijgen door de verbetering van uw energielabel.

– Heeft uw woning 141 punten of meer dan betreft het een geliberaliseerde woning en mag u zelf bepalen hoeveel huur u vraagt.

– Bij verhuur in de sociale sector (kale huur < € 763,47: prijspeil 2022) kan de gemeente extra voorwaarden stellen, zoals geen leegstand langer dan 6 maanden of enkel verhuur met een huisvestingsvergunning.

Bij het verhuren van een zelfstandige woning in de sociale sector kan het nodig zijn dat een huurder een huisvestingsvergunning krijgt. Dit geldt vooral in de gemeentes waar een groot gebrek aan sociale huurwoningen bestaat.

Verhuurt u zonder huisvestingsvergunning? Dan loopt u het risico op een boete voor woonfraude.

Sommige verzekeringsmaatschappijen staan tijdelijk verhuur niet toe. Het is belangrijk om vooraf de voorwaarden van uw verzekering te checken.

Bij gemeubileerd verhuur heeft u een inventaris verzekering nodig. Een inboedelverzekering is meestal niet geldig bij verhuur, omdat deze op uw eigen naam is afgesloten.

Uw woning verhuren heeft gevolgen voor uw hypotheekrente aftrek. De woning valt tijdens de verhuur namelijk in box 3 (inkomsten uit sparen en beleggen). Hierdoor is hypotheekrente aftrek niet meer mogelijk. U betaalt vervolgens vermogensbelasting over de huuropbrengsten en de waarde van de woning. U heeft weer recht op hypotheekrenteaftrek als u na de verhuur periode weer zelf in de woning gaat wonen, mits u niet langer dan 5 jaar verhuurd heeft. Bij langer dan 5 jaar verhuren vervalt het recht op hypotheekrente aftrek.

Gemeente Amsterdam en Rotterdam hebben beleidsregels opgesteld die verhuur aan woningdelers ernstig beperken. Sinds 1 januari 2020 mogen maximaal 2 woningdelers samen een huis huren indien de verhuurder geen omzettingsvergunning heeft. Bij het verhuren aan 3 of meer personen zonder omzettingsvergunning loopt u het risico op een hoge boete.

In gemeente Amsterdam en Rotterdam is er sprake van woningdelen als een woning wordt bewoond door meer dan één huishouden. Onder een huishouden verstaat de gemeente een alleenstaande dan wel twee (volwassen) personen met of zonder kinderen, die een gemeenschappelijke huishouding voeren of wensen te voeren. Er is sprake van gewone bewoning indien een woning wordt bewoond door twee personen ongeacht hun onderlinge relatie of juist de afwezigheid daarvan. Vanaf drie personen, niet zijnde ouders met kinderen, is er sprake van woningdelen.

De omzettingsvergunning kunt u bij de gemeente aanvragen. U dient kamersgewijs te gaan verhuren en iedere huurder een individueel huurcontract te geven. Het verhuren van een losse kamer heeft onvoldoende punten om in de vrije sector te verhuren. U bent met kamerverhuur dus gebonden aan het puntenstelsel, waardoor huurders naar de huurcommissie kunnen stappen om de huur te laten verlagen als u een te hoge huur vraagt.

Ja, is het verplicht om een definitief energielabel te overhandigen aan een nieuwe huurder bij verhuur van een woonruimte. Deze verplichting geldt overigens alleen bij verhuur van gehele woningen. Bij verhuur van een losse kamer, een studentenkamer of een monumentenwoning gelden andere regels en is een energielabel niet verplicht. 

Met een energielabel kan de huurder zien hoe energiezuinig de woning is. De verhuurder riskeert een boete als de huurder bij aanvang van de huur geen definitief energielabel overhandigt heeft gekregen. De boete bedraagt voor particuliere verhuurders € 435,00 en voor bedrijven € 870,00.

De meeste verhuurders verhogen op 1 juli de huurprijs. Van deze datum mag worden afgeweken, zolang maximaal 1 x per 12 maanden een huurverhoging plaatsvindt. De huurverhoging wordt alleen berekend over de huur en niet over bijkomende leveringen zoals gas, water en licht.

In de sociale sector wordt door de overheid bepaalt wat de maximale huurverhoging mag zijn gebaseerd op het inkomen van de huurder. In de vrije sector gelden andere regels en mag de verhuurder tot op zekere hoogte zelf de hoogte van de jaarlijkse huurverhoging bepalen. Dit is afhankelijk van de bepaling opgenomen in de huurovereenkomst en hiervan zijn de volgende opties mogelijk:

– Een indexeringsclausule waarbij de huur jaarlijks wordt verhoogd met een percentage dat is af te leiden uit de inflatiecijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De huur gaat omhoog met het landelijk gemiddelde prijsontwikkeling.

– Een opslagpercentage; de huur gaat omhoog met het prijsindexcijfer voor consumenten (CPI) plus een opslagpercentage. Per 2021 geldt dat de huur in de vrije sector maximaal met inflatie + 1% mag worden verhoogd. In de sociale sector worden de huren zelfs bevroren.

– Een markthuurbepaling is een bepaling in de huurovereenkomst waardoor het toegestaan is de huur na een paar jaar in één keer fors te verhogen. De huur wordt op deze manier in lijn gebracht met de marktconforme huur van vergelijkbare woningen. Bij het hanteren van deze clausule moet de verhuurder de huurverhoging onderbouwen op basis van vergelijkbare woningen in de buurt.

– Geen clausule voor huurverhogingen opgenomen; de verhuurder mag elke huurverhoging voorstellen. De huurder hoeft niet met de voorgestelde huurverhoging akkoord te gaan. De verhuurder kan dan naar de rechter gaan. Acht de rechter de huurverhoging toch redelijk dan krijgt de huurder de optie om de nieuwe huurprijs maandelijks te betalen of beëindiging van de huurovereenkomst door de rechter.

In een huurovereenkomst met een ‘all-in huurprijs’ zijn bijkomende leveringen en diensten (servicekosten) in de huurprijs begrepen. Bij Waarts Makelaars raden wij het opstellen van een huurovereenkomst met een ‘all-in huurprijs’ echter af. De huurder kan mogelijk een forse huurverlaging bewerkstelligen door de huurcommissie te verzoeken alsnog een splitsing te maken in de kale huurprijs en de servicekosten. De huurcommissie stelt in dit geval de (kale) huurprijs op 55% van de maximale huurprijsgrens voor de woning ook als de woning voldoende punten heeft om in de vrije sector te worden verhuurt.